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海南土地增值稅應納稅額的計算方法有哪些

來源:百士通  發布時間:2021/1/7 9:25:22  點擊率:113  [關閉窗口]

       土地增值稅的計算公式:
       應納土地增值稅額=增值額x適用稅率一準予扣除項目金額x速算扣除率
       其中,增值額的計算公式:
       增值額=收入總額-準予扣除項目金額
       (一)收入總額的確定
        收入總額是指納稅人轉讓房地產取得的全部收入,包括貨幣收入,實物收入和其他收入。其中,貨幣收入是指納稅人轉讓房產取得的現金,銀行存款,支票,本票,匯票等信用票據和國庫券,金融債券,企業債券,股票等有價證券。這類收入的實質是轉讓方因轉讓土地使用權,房屋產權而向取得方收取的價款。實物收入是指納稅人轉讓房地產取得的各種食物形態的收入,如鋼材,水泥等建材,房屋,土地不動產,等等。實物收入的價值不易確定,一半須通過估計進行確定。其他收入是指納稅人轉讓房地產取得的無形資產收入或具有財產價值的權利,如專利權,商標權,著作權,專有技術使用權,土地使用權,商譽權等。這類收入的價值確定需要通過專門的評估。
      (二)準予扣除項目金額的確定
       土地增值稅并不是直接對轉讓房地產取得的收入征稅,而是對轉讓房地產的收入總額減除國家規定的各項準予扣除項目金額后的余額計算征稅。
       稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目金額包括:
     (1)取得土地使用權時支付的金額,及納稅人為取得土地所有權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
     (2)房地產開發成本,是指納稅人開發項目實際發生的成本,包括土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費和開發間接費用等。
     (3)房地產開發費用,是指與房地產開發項目有關的銷售費用,管理費用,財務費用。
     (4)與轉讓房地產有關的稅金,是指轉讓房地產時已繳納的城市維護建設稅,印花稅等。納稅人再轉讓房地產時繳納的教育費附加可視同稅金予以扣除。
     (5)其他扣除項目,從事房地產開發的納稅人可以按照上述第(1)項,第(2)項金額之和加計20%扣除。
     (6)舊房及建筑物的評估價格,是指再轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準,設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新率后的價格

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